¿Se extingue el contrato de alquiler tras la subasta de un inmueble urbano? Claves según el tipo de arrendamiento
La cuestión tiene un distinto tratamiento según la clase o destino del alquiler:
1. Alquiler de finca urbana para uso de vivienda.
En este caso los efectos varían según el redactado de la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuviera vigente en el momento de celebrarse el contrato, concretamente, el artículo 13 de la Ley.
Podemos decir que, como regla general, la subasta no extingue por sí misma el arrendamiento, de manera que el que adquiere la vivienda en subasta, si esta está alquilada para vivienda, debe respetar el alquiler, pero solo hasta el periodo mínimo que legalmente puede exigir el arrendatario, que actualmente es de cinco años salvo que la vivienda sea de persona jurídica (por ejemplo, una sociedad mercantil) en cuyo caso el periodo mínimo es de siete años. No obstante, si el alquiler se contrató por un periodo de vigencia superior al mínimo, la subasta sí extingue el alquiler.
Sin embargo, los contratos de alquiler celebrados entre 6/6/2013 y 5/3/2019 sí que se extinguen por efecto de la subasta.
Y en todo caso, si el alquiler estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de que naciera el derecho que da lugar a la subasta (normalmente, la hipoteca o el embargo) entonces la subasta no afecta al alquiler.
2. Alquiler de finca urbana para uso distinto de vivienda.
Si el destino del alquiler de inmueble urbano no es para uso de vivienda, por ejemplo, alquiler temporada, local comercial, parking…) es de aplicación el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, por cuestiones técnicas ha sido objeto de diversas opiniones y discusiones en los tribunales que quedaron zanjadas por el Tribunal Supremo en una importante sentencia de 15 noviembre de 2021, acogida por la Resolución de 11 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1/6/2022), que declara la extinción del alquiler por efecto de la subasta, aplicando en este caso el tradicional aforismo “venta quita renta”, si bien la extinción del alquiler no es automática, sino que el nuevo propietario puede consentirlo sin que llegue a extinguirse.
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