La morosidad que sufren las comunidades de propietarios constituye una grave problemática que impide una eficaz gestión del edificio y un sacrificio para los propietarios que son diligentes en el cumplimiento de sus obligaciones y que se ven abocados a financiar la parte de gastos de la comunidad que no hacen sus vecinos morosos.
Una de las medidas más eficaces para paliar en muchas ocasiones esta problemática es la preferencia para el cobro, que permite a la comunidad de propietarios reclamar las cuotas impagadas como acreedor preferente por lo que, de concurrir con otras deudas contraídas por el propietario aquellas podrán ser reclamadas, y consecuentemente cobradas, de forma prioritaria, incluso con anterioridad a la hipoteca que haya sobre el piso o local del propietario moroso.
Tal preferencia debe, no obstante, ejercerse en un procedimiento judicial de ‘tercería de mejor derecho’ dentro del procedimiento de ejecución que haya instado otro acreedor (por ejemplo, dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria).
Pero hay que tener en cuenta que este privilegio estará sujeto a la estricta observancia del límite temporal fijado por la propia ley, que consiste en la posibilidad de reclamar con carácter preferente solo la cuota imputable a la parte vencida de la anualidad en curso y la de los tres años anteriores (cuatro en Cataluña).
El Tribunal Supremo, en su sentencia 363/2022, de 4 de mayo, considera que el momento inicial del período de preferencia es el de la fecha de reclamación judicial de la comunidad en la que solicita la preferencia.
