La respuesta a esa pregunta varía según se trate de alquiler de vivienda habitual o de alquiler para otros usos (2ª residencia, alquiler turístico, aparcamiento, local de negocio…), o de un alquiler sujeto a la ley de arrendamientos urbanos y, además, también puede depender de la fecha del contrato. Con el régimen normativo actual, básicamente:
En el caso de alquiler para uso de vivienda, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica. En el caso de que sea de mayor duración, si el alquiler se inscribió en el Registro de la Propiedad antes de la hipoteca (o del derecho del que derive la subasta) entonces continuará el alquiler por el tiempo de duración pactado.
Si el alquiler es de inmueble para uso distinto de vivienda habitual, hay distintas opiniones jurisprudenciales sobre si debe aplicarse el mencionado artículo 13 de la LAU o el artículo 29 de la misma ley, o el 1571 del Código Civil. La tesis mayoritaria, respaldada por el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de noviembre de 2021, nº 783/2021) sostiene que, salvo que el alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca, subsiste el contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del arrendador a exigir su terminación.
El Tribunal Supremo en la citada sentencia de 15/11/2021, hace un análisis detallado de la evolución legislativa y jurisprudencial de los efectos de la subasta en la duración de los alquileres de vivienda y en los de uso distinto de vivienda.
Finalmente, en el caso de fincas rústicas, tanto el Código Civil (art. 22) como el Código Civil de Cataluña (art. 623-33) establecen la obligatoriedad de que el nuevo propietario debe respetar la duración pactada.
