La “hipoteca inversa” es un tipo de préstamo hipotecario que facilita a los propietarios de una vivienda complementar sus ingresos en la jubilación sin tener que transmitir su propiedad, evitando afectar sustancialmente las expectativas de posibles herederos.
Son elementos característicos los siguientes:
a) Las personas que pueden contratarlo: solo mayores de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% .
b) El inmueble que se hipoteca debe ser una vivienda habitual (también pueden ser otras viviendas, pero, en ese caso, puede haber diferencias jurídicas y fiscales).
c) El deudor puede percibir el importe prestado en una única disposición o, lo más habitual, mediante disposiciones periódicas, cobrando una renta. En todo caso, como se trata de un préstamo, estos ingresos no tributan en el IRPF.
d) El importe del préstamo depende de la edad del prestatario y de la tasación del inmueble. En el caso de que se pacte la disposición por rentas periódicas, es frecuente contratar un seguro de renta vitalicia, con el fin de que se pueda seguir percibiendo la renta aunque se haya llegado a la edad pactada.
e) Las cantidades dispuestas generan los intereses pactados.
f) La cantidad dispuesta sólo será exigible por la entidad bancaria cuando fallezca el prestatario (o si así se pacta el último de los beneficiarios), no antes, momento en el que los herederos -que reciben la propiedad de la vivienda- tendrán estas opciones:
1) Quedarse con la vivienda, liquidando la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado con los intereses. Si no disponen de patrimonio pueden financiarse mediante un préstamo ordinario con hipoteca sobre la vivienda (u otros bienes).
2) Vender la vivienda y pagar la deuda.
3) No pagar, en cuyo caso, responderán únicamente con los bienes de la herencia, no con su patrimonio preexistente ni futuro.
Una alternativa a esta forma de obtención de ingresos complementarios es la denominada ‘vivienda pensión’ o ‘renta vitalicia inmobiliaria’.
Es un producto de seguro por el que se transmite a una compañía de seguros la titularidad de la vivienda (que por tanto no llegarán a recibir los herederos, como tampoco reciben la deuda), pero el asegurado conserva el usufructo vitalicio, lo cual le permite habitarla o alquilarla. En este caso la renta suele ser mayor y es siempre vitalicia
